Catasto, rivoluzione a tappe

Commercialista Olbia
Si riapre la partita immobiliare per il Fisco italiano.

Una manovra di portata enorme, che si giocherà nei prossimi quattro sei anni e che in tre fasi potrebbe portare a rivoluzionare il sonnacchioso quadro attuale per ottenere, alla fine, categorie e classi immobiliari corrispondenti alla loro reale situazione e a nuove tariffe d'estimo rispondenti ai valori di mercato (anche se su questo concetto c'è molto da discutere). Insomma, a un catasto moderno che sia strumento flessibile per Stato e Comuni ma anche di trasparenza per il mercato che ne ha molto bisogno.
La prima fase è solo un saggio di tiro: le parti "commerciali" di immobili in categorie E (come i centri commerciali nelle stazioni ferroviarie)dovranno essere classate autonomamente e generare una rendita molto più elevata. Per gli immobili di categoria B (per usi collettivi, come case di cura e convitti), invece, scatta un'aumento secco del 40 per cento. I 610 milioni attesi da questa nuova base imponibile saranno versati non prima del 2008 e andranno allo Stato,Ici compresa.
La seconda fase parte fra poco: danovembre 2007,previa emanazione di una serie di Dpr attuativi su risorse umane e materiali,la gestione del Catasto passerà ai Comuni capoluogo ( ma un emendamento Anci mira a estendere ai Comuni non capoluogo che in questi anni hanno condotto con buoni risultati la sperimentazione). La banca dati del Catasto,con l'indicazione di categoria e classe per ogni immobile,verrà "sovrapposta" a quelle comunali, dove risultano, fra l'altro, oltre ai dati legati al territorio, anche i vari permessi edilizi per lavori che hanno apportato cambiamenti anche radicali all'unità immobiliare. Questa operazione, che richiederà un notevole impegno informatico, porterà all'emersione di milioni di unità che di fatto non sono più popolari o ultrapopolari ma i cui proprietari non si sono curati di darne comunicazione al Catasto e,tramite la segnalazione al Territorio, al loro nuovo classamento.
Sale la rendita
Il risultato sarà un cambio (in molti casi) abbastanza sensibile di rendita catastale con relativo aumento delle imposte (si veda l'esempio). Ma è difficile immaginare che la finedelle operazioni possa arrivare prima del 2009.
Nel migliore dei casi, i Comuni metterebbero nel bilancio di competenza 2009 gli aumenti delle entrate,che però potrebbero essere riscosse materialmente, tramite cartelle esattoriali,solo fra la fine del 2009 e il 2010 o anche il 2011. «Io credo in tempi più brevi — rileva Alfiero Grandi, sottosegretario all'Economia con delega alCatasto —.E va anche rilevato che nel Dl 262 verrà inserito un emendamento che farà affluire ai Comuni le entrate eccedenti le previsioni».
Resta il nodo del personale: per Sebastiano Callipo del Salfi «Data la telematizzazione sempre più spinta, non si vede la ragione di decentrare i lavoratori dell'agenzia del Territorio (attualmente le sedi sono nei capoluoghi di provincia,
ndr) e rifiutiamo qualunque mobilità "coatta"».
L'ora delle tariffe
«Solo dopo l'esaurimento della prima parte della seconda fase — dice Grandi —, cioè dopo che si potrà contare su una situazione chiara, con categorie e classi finalmente corrispondenti alla situazione reale, sarà possibile iniziare la fatica delle nuove tariffe d'estimo». Il meccanismo sarà dettato da decreti legislativi che si muoveranno nell'ambito dei paletti ( piuttosto radi) della legge delega in discussione alla Camera (Ac 1762), che in sostanza fa ruotare le nuove tariffe sulla «base patrimoniale» degli immobili.
Un aspetto decisamente poco chiaro è quello della«partecipazione »dei Comuni alla determinazione delle tariffe. L'articolo 13 della Finanziaria 2007 ha infatti modificato in questo senso il D.Lgs 112/98, che sembrava attribuire ai Comuni tutta la competenza, lasciando al Territorio il coordinamento e il controllo dell'afflusso dei dati. Ma che significa partecipazione? Una cosa è certa: l'ultima parola dovrebbe spettare al Territorio. «Anche nel decreto 112 — dice Flavio Zanonato, responsabile Anci per la casa —, non era previsto davvero che i Comuni cambiassero gli estimi da soli, siamo contrari all'ideadi estimi Arlecchino completamente diversi da Comune a Comune». La politica inaugurata da Grandi è quella dei protocolli e delle intese ma già prima dell'estate all'agenzia del Territorio si parlava della necessità di istituire tavoli tecnici dove Comuni e Catasto insieme decidessero con raziocinio e concretezza i nuovi valori estimali.
I tempi, però, saranno lunghi: «Una fase non breve —dice Grandi — preparata da ampie discussioni, che possono anche riguardare il concetto di base patrimoniale. Lo scopo è trovare valori che possano reggere alle temporanee oscillazioni del mercato». Prima del 20112012, insomma, sarà difficile vedere i nuovi estimi. Elezioni permettendo.