Emendamenti alla manovra-bis: cambia la tassazione immobili Commercialista Olbia

Commercialista Olbia Emendamenti alla manovra-bis: cambia la tassazione immobili
20/07/2006 – Correzioni al decreto Bersani in materia di regime Iva su locazioni, leasing e cessione di immobili. Reintroduzione della distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali con consequenziale differenziazione dei regimi di tassazione, cancellazione della retroattività della norma che comportava la rettifica della detrazione, inaugurazione del regime opzionale tra imponibilità ed esenzione Iva per le società. Queste le principali novità contenute nell’emendamento presentato dal Governo.

Pur conservando l’obiettivo di contrastare l’evasione immobiliare, il decreto legge 223/06 - noto come manovra-bis - subisce dunque importanti modifiche (art. 35, comma 8).
Per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo, il testo non introduce alcuna modifica: rimangono esenti da Iva le locazioni effettuate nei confronti di qualsiasi locatario. E le cessioni effettuate da imprese (soggetti passivi di imposta) nei confronti di qualsiasi acquirente, purché ciò avvenga entro quattro anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile. Rispetto alla prima versione del decreto, viene dunque ridotto da cinque a quattro anni il periodo entro il quale la cessione dell’immobile è soggetta a Iva.

Relativamente agli immobili strumentali, torna l’imponibilità Iva sebbene in casi limitati. In particolare, sia per le locazioni che per le cessioni, l’imponibilità è applicabile nel caso in cui l’operazione sia effettuata:
- nei confronti di soggetti con detraibilità Iva sino al 25% dell’imposta assolta sugli acquisti (banche o assicurazioni);
- nei confronti di acquirenti non soggetti passivi d’imposta (enti, organizzazioni, associazioni);
- con scelta da parte della società locatrice o venditrice per l’imposta sul valore aggiunto.

L’emendamento del Governo al decreto Bersani introduce pertanto un regime opzionale di imponibilità ed esenzione Iva. Le società hanno la possibilità di scegliere se pagare o meno la suddetta imposta.

Nel caso in cui scelgano l’assoggettamento all’imposta sul valore aggiunto, sono comunque tenute a versare un’imposta ipotecaria e catastale del 4% ed un’imposta di registro fissa pari a 168 euro.
La percentuale del 4% diventa del 2% per i fondi immobiliari, e dell’1% del canone nel caso di affitto (imposta proporzionale di registro).

Se decidono invece di restare nell’ambito dell’imposta di registro, saranno obbligati a rimborsare i crediti d’imposta. L’emendamento comporta inoltre modifiche anche relativamente alla rettifica della detrazione (art. 35, comma 9 del DL 223/06). Vediamo in cosa consistono tali correzioni.

Il decreto perde il valore retroattivo. Questo significa che non è più obbligatorio restituire l’Iva già detratta prima della manovra-bis. In particolare, non si rimborsano i crediti d’imposta per:
- tutte le locazioni o cessioni effettuate in esenzione da Iva;
- i fabbricati abitativi di cui si è già in possesso al 4 luglio 2006, data dell’entrata in vigore del decreto 223/06, a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione siano stati completati da meno di quattro anni;
- i fabbricati strumentali per i quali sia stato specificato, nella stipulazione del primo atto di vendita avvenuto dopo il 4 luglio 2006, la scelta dell’imposizione Iva.

Iva immobili: a novembre la scelta per l’imponibilità
19/09/2006 - Per tutti i contratti di locazione assoggettati a Iva ed in corso al 4 luglio 2006 scatta l’obbligo di registrazione. È quanto stabilisce il decreto legge 223/2006, convertito con la legge n. 248 del 4 agosto 2006. Termini e modalità sono contenute nella circolare che l’Agenzia delle Entrate ha diffuso nei giorni scorsi.

La registrazione dovrà essere effettuata per via telematica dal 2 al 30 novembre 2006. Sono esclusi dall’obbligo di presentazione telematica i soli contribuenti persone fisiche (conduttori) che non agiscono nell’esercizio di impresa, arti o professioni, che pertanto possono adempiere a tali obblighi con le modalità non telematiche di cui al testo unico dell’imposta di registro.

Contestualmente alla registrazione sarà possibile, per le società locatrici che avranno optato per l’imponibilità dell’Iva, manifestare tale scelta presentando una apposita dichiarazione.
Ricordiamo infatti che la locazione di immobili strumentali è imponibile Iva quando è posta in essere da un soggetto Iva avente diritto ad una detrazione dell’imposta sugli acquisti inferiore al 25%; oppure da un soggetto Iva, avente diritto ad una detrazione dell’imposta sugli acquisti superiore al 25% e quindi esente, che abbia tuttavia optato per l’assoggettamento a Iva.

Oltre l’imposta sul valore aggiunto, sarà dovuta l’imposta di registro pari all’1% del canone, da versare nello stesso periodo (dal 2 al 30 novembre), secondo le disposizioni del decreto 31 luglio 1998. La circolare dell’agenzia delle Entrate indica le modalità di calcolo e di versamento.
“L’imposta di registro – si legge nel documento - è dovuta sul corrispettivo determinato per l’intera residua durata del contratto a decorrere dal 4 luglio 2006 e può essere assolta in unica soluzione ovvero annualmente sull’ammontare relativo a ciascuna annualità che abbia scadenza successiva alla stessa data”.

La base imponibile ai fini del calcolo della suddetta imposta è rappresentata dal corrispettivo pattuito per la residua durata del contratto.
Il versamento può avvenire annualmente oppure in un’unica soluzione. Nel caso in cui il contribuente intenda effettuate il versamento in un’unica soluzione, l’imposta si ridurrà ad una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità. Per poter accedere a tale agevolazione, il contratto dovrà avere durata complessiva superiore ai due anni, e la durata residua dovrà essere superiore ad un anno.