Immobili, controlli anche retroattivi Commercialista Olbia

Commercialista Olbia La nuova regola che, in materia di compravendita di immobili, consente all'ufficio finanziario l'accertamento in base al valore normale, nonostante il contribuente abbia dichiarato un valore automatico congruo, rischia di avere effetto retroattivo e di tradire così in maniera eclatante il principio dell'affidamento e della buona fede. Nessuna norma, infatti, nell'ambito della manovra-bis (decreto legge 223/2006, convertito dalla legge 248/2006), circoscrive gli effetti di questa modifica alle compravendite stipulate dopo la data di entrata in vigore delle nuove disposizioni.
I contribuenti che, dunque, fino a ieri avevano confidato nella preclusione dei poteri accertativi, con la stipula di atti prima del Dl 223/2006 nei quali hanno dichiarato una cifra in linea con il valore automatico, corrono ora il rischio di vedersi presi alle spalle se l'agenzia delle Entrate dovesse interpretare la nuova normativa come una normale disposizione "procedurale". Con effetti, cioè, estesi a tutti gli accertamenti comunque notificati sotto il vigore delle nuove disposizioni. La circolare 28/E del 4 agosto ha evitato di prendere posizione su questo punto.
Iva e imposta di registro
Il problema si pone solo con riferimento a quei tributi (Iva e imposta di registro) per i quali sussisteva fino a ieri la preclusione accertativa a fronte di una compravendita effettuata in base al valore automatico, in base, rispettivamente, all'articolo 15 del Dl 41/95 e all'articolo 52, comma 4 del Dpr 131/86. Per le imposte dirette, invece, prima della disposizione rafforzativa inserita dal Dl 223/2006 nell'articolo 39, primo comma, lettera d, c'era sì una prassi tesa a estendere quest'ultimo orientamento favorevole al contribuente, ma mancavano disposizioni espressamente limitative della possibilità di accertamento in base al valore normale, in presenza di valore automatico dichiarato congruo.
In sostanza, con riferimento a Iva e imposta di registro, le disposizioni previste dall'articolo 35, commi 2, 4, 23-bis e 23-ter della manovra-bis, si prestano ora a essere interpretate a danno del contribuente, con effetti estesi agli atti perfezionati prima del 4 luglio (data di entrata in vigore del Dl 223/2006), entro gli ampi limiti di tempo stabiliti dalle norme sulla decadenza dell'azione accertativa: due anni, per gli accertamenti di valore ai fini dell'imposta di registro, e andando indietro fino al periodo d'imposta 2001, per gli accertamenti ai fini dell'Iva.
La decorrenza
In mancanza di un'espressa norma chiarificatrice, che certamente sarebbe stata preferibile, si ritiene che debba viceversa prevalere l'interpretazione opposta, che fa decorrere gli effetti delle modifiche a partire dalle compravendite stipulate con atto redatto sotto il vigore del Dl 223/2006, convertito dalla legge 248/2006.
Innanzi tutto, appare dubbio che queste norme rientrino fra quelle dal contenuto di natura meramente procedurale. Le disposizioni da considerare sono essenzialmente l'articolo 15 del Dl 41/95 e l'articolo 52, comma 4 del Dpr 131/86, entrambe nel testo vigente fino all'entrata in vigore del Dl 223/2006. Si tratta di norme che sembrano avere una portata lato sensu sostanziale, perché poste essenzialmente a tutela dei diritti del contribuente, che vede così garantita la preclusione dell'azione accertatrice (in questo senso, si vedano la sentenza della Cassazione 12448 del 2004 e la circolare 10/E del 2005, punto 10.8, sui canoni di locazione dichiarati in misura non inferiore al 10% del valore catastale, in base all'articolo 1, comma 341, della legge 311/2004).
Anche le nuove disposizioni sostitutive (in particolare, i commi 2, 4 e 23-bis dell'articolo 35 del Dl 223/2006), pur se collocate fra le norme in materia di prova nella fase dell'accertamento, sembrano tuttavia fissare nel valore normale la nuova cifra della tassazione ordinaria, piuttosto che ampliare gli strumenti di accertamento dell'obbligazione tributaria stabilita in base all'ordinamento pregresso (ciò sarà quantomeno vero secondo la prassi applicativa seguita dalle imprese).
Statuto del contribuente
Sembra comunque decisiva l'argomentazione che fa leva sull'obbligo di seguire l'interpretazione orientata al rispetto dei principi costituzionali, così come esplicitati dalle norme dello Statuto del contribuente, fra le quali rileva l'articolo 10, comma 1: «i rapporti fra contribuente e amministrazione finanziaria sono improntati alla buona fede». Questo anche alla luce della giurisprudenza consolidata della corte di Cassazione (sentenze 17576 del 2002 e 7080 del 2004). In base a questa interpretazione, l'affidamento del contribuente che all'epoca ha confidato nelle regole vigenti e, in particolare, nell'efficacia preclusiva del valore automatico dichiarato, comporta che il valore normale dovrebbe essere rilevante solo per gli atti stipulati dopo l'entrata in vigore delle nuove norme.
Vendite nel mirino
Che cosa cambia
Per l'Iva e l'imposta di registro, le disposizioni dell'articolo 35, commi 2, 4, 23-bis e 23-ter della manovra-bis (Dl 223/06, convertito dalla legge 248/06), si prestano a un'interpretazione sfavorevole al contribuente, con effetti estesi agli atti perfezionati prima del 4 luglio (data di entrata in vigore del Dl 223/06), entro i limiti di tempo stabiliti dalle norme sulla decadenza dell'azione accertativa
Gli accertamenti
Ai fini dell'imposta di registro gli accertamenti di valore possono tornare indietro di due anni, mentre quelli ai fini Iva possono raggiungere il periodo d'imposta 2001
Scompare la preclusione
Non è più prevista la preclusione accertativa per le compravendite effettuate in base al valore automatico