Commercialista Olbia Confcommercio Sassari Compravendite immobiliari: nuove disposizioni

Commercialista Olbia
Con il Decreto Legge 4 luglio 2006, n. 223, il Governo ha emanato una serie di disposizioni volte al rilancio dell’economia italiana e al contenimento della spesa pubblica, nonché una serie di misure in materia di entrate e di contrasto all’evasione fiscale. In questo articolo ci si soffermerà, in particolare, sulle nuove disposizioni tributarie applicabili alle compravendite di immobili. A questo proposito la Manovra è intervenuta:
• integrando le disposizioni contenute nella Finanziaria 2006 relative alla tassazione in base al valore della rendita catastale degli acquisti di ad uso abitativo;
• prevedendo uno specifico obbligo in merito a nuovi dati da inserire nel rogito notarile. Queste disposizioni, specificatamente rivolte alla lotta all’evasione fiscale, sono applicabili agli atti pubblici formati e alle scritture private autenticate dal 6 luglio 2006, cioè dal secondo giorno successivo alla pubblicazione in gazzetta ufficiale del decreto stesso. IMPOSTE PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO
Per quanto riguarda le cessioni di immobili la Legge Finanziaria 2006 ha disposto che, su richiesta dell’acquirente, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere determinata prendendo a riferimento la rendita catastale. Ciò è ammesso per le cessioni di immobili:
• fra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
• aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo (categoria catastale A, ad esclusione di A10), e relative pertinenze.
La base imponibile può quindi essere determinata, in questi casi, mediante l’applicazione, alla rendita rivalutata, dei seguenti coefficienti:
• 110 per la prima casa;
• 120 per gli altri fabbricati;
• 120 per le pertinenze.
Negli atti di cessione per i quali l'acquirente richiede l'applicazione delle imposte sul valore catastale dell'immobile il Decreto Legge n. 223/2006 dispone:
• l'indicazione del corrispettivo pattuito; è stato infatti aggiunto alle disposizioni della Finanziaria 2006 il seguente periodo: «Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito.»;
• l’aumento dal 20% al 30% della riduzione dell’onorario notarile già introdotta nella Finanziaria 2006.
SANZIONI
Ancorché quanto pattuito dalle parti non costituisca elemento utile per determinare l'ammontare delle imposte dovute, nell'atto di compravendita deve essere comunque indicato l'ammontare del corrispettivo al quale la transazione è avvenuta. A questo proposito il decreto prevede una disposizione di tipo sanzionatorio, in base alla quale, in caso di occultamento, anche solo in parte, del corrispettivo pattuito tra le parti: "le imposte sono dovute sull'intero importo di quest'ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell'articolo 71 del medesimo decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986."
Quindi, in caso di omessa o non corretta indicazione degli importi di denaro effettivamente pattuiti tra le parti:
• l'imposta dovuta viene calcolata sull'intero ammontare del corrispettivo pattuito;
• viene applicata la sanzione dal 50% al 100% sulla maggiore imposta dovuta. Quest’ultima va calcolata sottraendo dall’imposta dovuta sulla base del corrispettivo pattuito, l’imposta già versata e l’eventuale versamento della sanzione di cui all’art. 71, D.P.R. n. 131/1986.
Va comunque tenuto presente che queste sanzioni sono applicabili alle:
• cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni, a seguito delle quali la parte venditrice richiede di assoggettare la plusvalenza realizzata ad imposta sostitutiva nella misura del 12,50%;
• cessioni fra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze per le quali, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, è possibile considerare quale base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali il valore catastale dell'immobile oggetto della cessione, indipendentemente dal corrispettivo pattuito tra le parti.

NUOVI ELEMENTI DA INSERIRE NEL ROGITO
Il Decreto Legge n. 223/2006 dispone nuove informazioni che le parti contraenti hanno l’obbligo di inserire negli atti di cessione immobiliare, compresi quelli relativi a cessioni soggette ad IVA. In particolare le parti devono rendere un’apposita dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà al fine di specificare:
1. le modalità di pagamento (contanti, bonifico o assegno bancario/circolare) del corrispettivo (tanto del saldo quanto degli acconti eventualmente già versati al momento del rogito);
2. l’eventuale intervento di un mediatore immobiliare. In quest’ultimo caso devono essere indicati:
• l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione;
• le relative modalità di pagamento;
• il numero di partita IVA o il codice fiscale dell'agente immobiliare.
Normalmente l'intermediario immobiliare nei confronti dell'impresa cedente fattura la propria provvigione dopo il rogito. In tal caso deve ritenersi necessario indicare comunque l'ammontare della provvigione spettante, specificando che lo stesso sarà saldato successivamente previa emissione della fattura.

SANZIONI
In caso di omessa, parziale o mendace indicazione dei dati richiesti, il Decreto Legge n. 223/2006 prevede:
• l'applicazione di una sanzione da € 500,00 a € 1.000,00;
• l'assoggettamento, ai fini dell'imposta di registro, degli immobili oggetto della cessione ad accertamento del valore.